Besondere Verhältnisse bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung

Wenn bei Vermietung und Verpachtung mehrere Personen Eigentümer sind oder auch Teile eines Hauses beispielsweise privat genutzt werden, spricht man von sogenannten "Besonderen Verhältnissen". Welche Formen es hier steuerrechtlich gibt und wie diese zu behandeln sind, darüber finden Sie nachfolgend die relevanten Informationen:

a.   Teilweise Nutzung für private oder betriebliche Zwecke

Aufwendungen für den privat genutzten Teil sind nicht abzugsfähig, Aufwendungen für den betrieblichen Teil (z.B. als Geschäftslokal) gelten als Betriebsausgaben und können steuerlich geltend gemacht werden. Die Aufteilung erfolgt idR nach der Nutzfläche.

b.   Hausgemeinschaft bei mehreren Miteigentümer:innen

Eine Hausgemeinschaft liegt vor, wenn mehrere Personen MiteigentümerInnen einer Liegenschaft sind. Bei Vermietung der Liegenschaft, kommt es zu einer Feststellung der Einkünfte gemäß § 188 BAO. Dabei wird die Höhe der Einkünfte in einem eigenen Feststellungsbescheid ermittelt, der mit bindender Wirkung der Einkommensteuerveranlagung der MiteigentümerInnen zu Grunde gelegt wird. Für jeden MiteigentümerIn können sich unterschiedliche Rechtsfolgen ergeben, beispielsweise bei der Abschreibung.

c.   Mietverhältnisse im Familienkreis

Vermietungen innerhalb der Familie können nur steuerlich anerkannt werden, wenn sie dem Fremdenvergleich standhalten, d.h. wenn der Mietvertrag auch zwischen Fremden unter den gleichen Bedingungen abgeschlossen worden wäre. Mietverhältnisse, die zu einem unverhältnismäßig niedrigen Mietzins oder gegenüber unterhaltspflichtigen Personen erfolgen, werden steuerlich nicht anerkannt.

d.   Beendigung der Vermietung

Wird ein bisher vermietetes Gebäude nur mehr privat genutzt oder wird es in das Betriebsvermögen eingelegt, können restliche Fünfzehntelbeträge für Instandsetzungs- und Instandhaltungsaufwendungen in den folgenden Kalenderjahren als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden. Fünfzehntelbeträge für Herstellungsaufwendungen können nach Aufgabe der Vermietung oder Einlage des Gebäudes in ein Betriebsvermögen nicht mehr geltend gemacht werden.